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餐饮创业踩的靠前个大坑，多半不在菜品，而在餐饮选址。我的结论很直接：先把账算清楚，再去看铺子，这个顺序反了，你后面就是给房东打工。下面这五个选址错误，新手几乎人人都犯过至少一个。
为什么说餐饮选址错了，后面怎么努力都救不回来？
因为选址决定的是这门生意的天花板，努力只能决定你离天花板有多近。位置选错，出餐再快、口味再好，也只能把亏损变小，很难把亏损变成利润。我见过有人换了三次菜单、降了两轮价，最后发现根本问题是那条街晚上七点以后就没人了。
选址定的是客群，不是流量
同一个铺子，卖什么比开在哪里更决定它能不能活。写字楼底商中午能做白领快餐，晚上和周末基本空转；老小区门口的店，早市和傍晚有生意，中午反而清淡。你签的是铺子，实际上签的是这群人的作息表。
新手最容易漏算的一笔账：租金占比
餐饮行业里常提的一条经验线是，租金控制在营业额的15%以内比较安全，超过20%就要非常小心。这个数字不是法规，是很多店主用真金白银试出来的。新手常犯的错，是按「我能做多少」去算，而不是按「这条街同类店实际做多少」去算。
只盯着人流量就签合同，问题出在哪？
问题在于你数的是路过的人，不是会掏钱的人。一条街一天过一万人，如果里面只有三百个是你的目标客群，那这个数字再漂亮也帮不上忙。人流量只是参考，有效客流才是答案。
经过的人和进店的人是两回事
有个做小面的朋友跟我讲，他开店前连着三天蹲在路口数人头，一天两万多人，签完合同才发现，那条路是通勤主干道，骑车和开车的人根本不下来。真正可能进店的，是走路五分钟范围内、有停留理由的人。
客流要分时段数，不能只看周末
至少要分四档去看，做快餐的和做夜宵的关注点完全不同。数的时候顺手记一下同行店里坐了几成，这比数人头有用得多。
- 工作日午间：判断能不能吃到写字楼和周边上班族的生意。
- 工作日晚间：看有没有回家路上的顺路客，还是整条街直接熄火。
- 周末全天：做家庭客和逛街客的店重点看这一档，做快餐的可以忽略。
- 阴雨天和冬天：很多人只挑晴天去，结果一年里有一半时间生意差一大截。
租金多少才算合理？这笔账该怎么算？
算法就一句话：拿你能做到的真实营业额去倒推，别拿房东的报价判断贵不贵。同一个铺子，有人觉得贵，有人觉得便宜，差别全在预估营业额上。
用营业额倒推，而不是跟隔壁比
先估算这个位置一天能做多少单，客单价多少，得出日营业额，再乘30天。如果算出来的月营业额是九万，租金上限大概在一万三到一万四之间。算不出来就先别签，凭感觉签的合同，后面每一张账单都在提醒你。
转让费、押金、装修也得摊进去
转让费从几万到几十万都有，很多人只盯着月租，忘了把它摊到租期里。签三年、转让费二十万，等于每个月多掏五千多。这笔钱加上押金和装修，才是你真正的启动成本。
有哪些位置看着热闹，其实根本做不了生意？
有三种铺子，我见过太多新手一头扎进去。它们共同的特点是，你站在门口看感觉很好，坐下来算全是问题。
快车道边、单行线、被隔离带挡住的位置
车速快的地方，人不会停。单行线让你损失一半方向的客人。中间有隔离带或者绿化带的，对面的人想过马路得绕几百米，这一绕生意就没了。判断方法很简单，你自己从马路对面走一遍，看要花多久。
商场里的死角铺位和同品类扎堆区
商场给的铺位如果在动线末端，租金便宜但人走不到。另外，一条街上已经有五家同类店的时候，你要想的不是「我比他做得好」，而是这条街的客量够不够分。大部分时候是不够的。
签合同之前，哪些事必须问清楚？
这一关，问清楚比谈便宜重要得多。租金少两百块救不了你，产权和排烟出问题能直接让你开不了业。
产权、转租权、消防和排烟
要看到产权证明原件，确认签约人就是产权人，或者有正规的转租授权。做中餐的必须确认排烟条件，有些商铺楼上是住宅，物业根本不允许装排烟管道。消防通道、燃气接入这些也要提前问，装修到一半被叫停的例子不少。
租期长短和涨租条款
餐饮回本周期通常要一年半到两年，租期只给一年、还带逐年涨租的，风险很大。合同里更稳妥写明涨幅上限，比如每年不超过5%。免租装修期也要谈，一个月也好，那是一个月的房租。
下一步很简单：把你正在看的铺子，按上面这几条对着过一遍，尤其是工作日午间和晚间各蹲一次，数有效客流，算租金占比。这两件事花你两天时间，能省下的可能是几十万。中国烹饪协会每年发布的行业报告里也有餐饮门店存活情况的数据，签约前翻一翻，心里更有底。