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餐饮创业选址的核心就一句话：先算清楚一天要卖多少钱才不亏，再去找能撑起这个数的客流。顺序反了，后面全是麻烦。我见过太多人先看中铺子，觉得位置好、人流量大，签完合同才发现租金压得根本喘不过气。下面按实际操作顺序讲，一共四步。
餐饮选址第一步该做什么？先算账再出门看铺子
你一天要卖多少才不亏？
餐饮的租金，业内一般控制在营业额的 10% 到 15%，超过 20% 基本就是给房东打工。算法很简单：月租 2 万，意味着月营业额至少要做到 13 万到 20 万，平均每天 4000 到 7000 块。按人均 40 块算，一天要进 100 到 170 位客人。
目标客流怎么反推出位置
一天 100 多人听着不多，但路过店门口的人里，真正进店的通常只有百分之一到百分之三。反推一下，你一天需要 5000 到 1 万人从门口经过。这个数字一出来，该去什么级别的商圈就清楚了，也不会被中介一句「这边人气很旺」带跑。
商圈调研怎么做？蹲点三天比看十份报告管用
商圈调研的核心是三件事：人从哪来、什么时候来、来的人愿不愿意花你这个价。报告能给你大方向，具体到某个铺位，还得自己去看。
蹲点要蹲哪几个时段？
- 工作日中午 11:30 到 13:00，看周边上班族的量，这一波决定了午市能不能撑起来。
- 工作日晚市 17:30 到 20:00，看加班人群和周边居民的混合客流。
- 周末全天，重点看下午和晚上，逛街客群跟工作日完全不是一批人。
怎么判断客流是真的还是虚的
站在铺位门口掐表数人，十分钟一档，数够五个时段。同时看周边店铺：隔壁几家中午都坐不满，你的品类又跟他们差不多，这个位置大概率不行。反过来，周边快餐中午排队，说明这片区域的午市需求是真的。
怎么看一个铺位能不能接？
看铺位主要看硬件和产权。硬件决定后面要花多少钱，产权决定你能不能安稳做下去。很多人只看了前者，签约后才发现问题。
硬件要重点看哪几项？
排烟、上下水、燃气、电容、层高，五样缺一不可。餐饮最怕排烟不达标，物业不让装，或者楼上住户投诉。电容不够，后厨设备一开就跳闸，增容得跑电力部门，花钱又拖时间。签约前把这些问清楚，更稳妥让房东给一份书面确认。
执照能不能办下来？
有些铺位是住宅性质，办不了餐饮执照；有些是二房东转租，原合同里明确禁止转租。这两种情况签了也白签。靠谱的做法是拿着地址去当地市场监管部门问一句，能不能办食品经营许可。跑一趟半小时，能省下几万块转让费。
租金和合同怎么谈？签约前必须确认的几件事
谈租金不是只谈单价。押几付几、免租期多长、每年递增多少、转让费怎么算，加起来才是真实成本。我见过租金便宜但免租期为零的铺子，装修两个月白交两个月房租，算下来并不划算。
免租期一般能谈多久？
常规是 15 到 30 天。铺子要大改，可以争取 45 天甚至两个月。谈的时候别只说「我要装修」，把工期和施工内容讲具体，房东更容易松口。
合同里必须写清楚的条款
- 租金递增：常见每年涨 3% 到 5%，超过 8% 就要慎重。
- 提前解约：违约金怎么算、能不能转租，都要写进去。
- 房屋性质与消防：房东要保证铺位能合法做餐饮。
- 业态调整或拆迁：商场改业态、片区要拆迁时你怎么办。
餐饮选址最容易踩的坑有哪些？
坑集中在三处：只看人流不看匹配、只看租金不看总成本、只看现在不看规划。任何一个都足以让一家店撑不过一年。
人流量大就一定好做生意吗？
不一定。地铁口的客流大多在赶路，停下来吃饭的比例很低。你卖 30 块一碗的面，门口全是赶地铁的人，转化率可能连 1% 都不到。社区底商人流不大，复购却高，客单价也稳。位置要跟品类对上，不是人越多越好。
签约前还要去问谁？
去问周边的老店主。买杯奶茶聊两句，问问这片生意好不好做、物业怎么样、有没有要拆迁的消息。这类信息中介不会告诉你，报告上也查不到。花几十块钱，可能避开一个几十万的坑。
准备签合同之前，最实在的一步是：把租金、装修、设备、押金、首批备货列成一张表，算出开店总投入和每月固定成本，再看目标客流能不能覆盖。算完还觉得能做，再签字；算完心里发虚，就去看下一个铺位。