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餐饮加盟选址评估的核心是什么？五步顺序别搞反
餐饮加盟选址评估的核心就五步：数人流、看客流结构、算租金占比、查竞品和商圈、堵合同漏洞。这五步按顺序走一遍，一般要三到五天，能帮你避开大部分「开业三个月就想转店」的坑。
顺序为什么重要？前三步是在判断这个位置能不能做，后两步是在判断这个位置能不能签。很多人先看中铺子，再回头找理由说服自己，这一步错，后面全歪。
加盟品牌给的选址建议能全信吗？
不能全信，但也不能不看。品牌方的选址团队见过的铺子比你多，手里的商圈数据和同类门店的营业额区间都是真东西。问题在于，他们的立场是先把店开出来，加盟费和首批货款先落袋。
我的建议是把品牌给的评估表当成参考底稿，你自己再走一遍这五步。两边结论一致，可以放心签；两边打架，就去找那个分歧点，坑通常藏在里面。
五步法大概要花多少时间？
数人流要覆盖工作日和周末各一天，早中晚三个时段，这就是两天。客流结构、租金测算、竞品走访加起来一天，合同和试营业再留一天。急着三天签合同的，多半会漏掉点什么。
第一步和第二步：人流量怎么数，客流结构怎么看？
数人流不是站在门口看热闹，是分时段记数字，再拆开看这些人是谁、会不会进你的店。这两步做完，你大概能估出一天能进多少人。
蹲点数人流，具体怎么数才准？
拿个计数器或者手机备忘录，选三个时段：早高峰、午市、晚市，每个时段蹲半小时，记录从铺子门口经过的人数，同时记下有多少人往你这个方向看、有多少人停下脚步。
- 工作日和周末必须分开数，写字楼商圈周末可能掉一半，住宅商圈反过来。
- 记录天气，下雨天的数据对你参考价值不大，别拿它下结论。
- 顺便数一下隔壁同品类店一小时的进店人数，这个数字比路过人数有用得多。
路过一千人，进店可能只有二十个；路过三百人，进店可能有一百个。人流量的绝对值会骗人，进店转化才是真的。
客流结构和你的品类搭不搭？
同样一条街，早上是上班族匆匆路过，中午是附近店员，晚上是遛弯的居民。你卖的是十几块的快餐，还是三十几块的火锅，对应的客流完全不一样。
有个做砂锅的客户问过我，为什么他的店开在写字楼下面，中午排队晚上空。原因很简单，晚上写字楼的人走光了，周边又没有居民区。这个铺子的客流结构只支撑午市，租金却按全天算。
第三步：租金占比多少才算安全？
餐饮行业里比较稳妥的租金占比，是月营业额的百分之十二到十五，奶茶、小吃这类轻餐饮可以放宽到百分之十八。超过百分之二十，你的利润基本是在给房东打工。
租金占比怎么算才不骗自己？
用租金除以预估营业额，不是除以你希望做到的营业额。预估营业额别拍脑袋，拿周边同品类店的真实流水做参照，再打个八折。
算的时候把物业费、空调费、垃圾清运费都加进租金里。这些钱加起来一个月可能上千块，摊到营业额上就是一两个点。
转让费和进场费要不要摊进去？
要。转让费十万，签三年合同，等于每个月多三千多成本。很多新手只算月租，忘了这笔钱，开业半年才发现账对不上。
押金、装修、设备、首批物料也是一样，建议单独列一张表，算出总共要投多少、多久能回本。回本周期超过十八个月的铺子，除非你有特别的把握，否则别碰。
第四步：周边竞品多，到底是好事还是坏事？
竞品多通常不是坏事，说明这个位置有人愿意为同类产品掏钱。真正要警惕的是同品类高度重合、价格还比你低的那种，那才是硬碰硬。
怎么判断一个商圈在走下坡路？
看三件事：空铺率、装修动静、周边主力店的动向。一条街上如果连着四五家挂着招租，或者原本的大超市、大影院搬走了，这个商圈大概率在往下走。
反过来，如果最近半年新开了几家品牌店，装修队进进出出，说明还有人愿意往里砸钱，可以再观察一阵。
竞品调研具体看哪几个点？
进店吃一次，记下出餐速度、客单价、高峰时段的上座率、外卖占比。有条件的话，选一个周末晚上在门口蹲两小时，看它几点开始排队、几点开始空桌。
这些信息比任何报告都实在。你甚至可以直接问店员这家店开了多久，不少店员愿意说。
第五步：签合同前有哪些坑必须堵住？
合同是最后一道关，也是最容易被忽略的一关。餐饮铺子的合同，重点盯租期、涨幅、转让和解约条款这四项，一条写不清，后面都可能变成扯皮。
合同里必须写清楚哪几件事？
- 租期至少三年，一年一签的铺子不要碰，装修钱都收不回来。
- 写清每年租金涨幅，比如每年不超过百分之五，别留「双方协商」这种话。
- 问清能不能转让、能不能转租，以及转让时房东收不收手续费。
- 确认房屋性质能办餐饮执照，有些住宅底商根本办不下来。
最后一条尤其重要。签完合同才发现办不了证，押金和转让费都要不回来，这种事每年都在发生。
试营业验证怎么做？
如果房东肯给半个月到一个月的免租期，先做试营业。用真实数据检验你前面四步的估算，看看进店人数、客单价、复购率跟预判差多少。
数据差得不多就继续；差得离谱，趁损失还小赶紧止损。这招不是多场景适用的，遇到位置好、房东又强势的铺子，人家不会给你试营业的机会，那就只能靠前四步做得更细。