aicanyin
第一次做餐饮加盟选址，我的建议是：把三个月当成 90 天来排，前 30 天做功课，中间 30 天扫街，最后 30 天谈条件和办证。听起来简单，但真正卡住人的不是没铺子看，而是不知道自己到底在找什么。我见过太多人靠前个月就开始满城跑，跑了两个月，最后还是凭感觉签了一个铺子。
三个月的时间怎么排？先定一张 90 天表
结论是：三个月不能平均用力，而是越往后越重。前一个月基本不出门，中间一个月天天出门，最后一个月基本都在谈判和跑手续。
靠前个月：把不能妥协的条件写下来
靠前个月最容易被跳过。你要做的其实是列一张清单，写清楚面积区间、能接受的租金上限、必须有的工程条件、目标客群是谁。清单越具体越好，比如「60 到 80 平米，月租不超过 2 万，有天然气，能做午晚两市」。写完之后你会发现能看的铺子一下少了一大半，这是好事。
同时记得把加盟品牌的选址标准要过来。品牌方一般会给一份评估表，里面有面积、门宽、层高、用电容量的要求。这份表你可以不全信，但一定要拿到，因为后面签合同、报审都要用。
第二个月：扫街，一天看五个铺子
看铺子这件事，数量比质量先来。前两周你会觉得每个铺子都还行，看到第三十个之后，判断力才真正建立起来。我建议一天安排四到五个点，同一个商圈连着看，这样你对这一片的租金水平会有感觉。
每看一个铺子，当场记四件事：一天有几个时段人流最多、周边同类店卖什么价、上下水在哪、房东报价多少。用手机拍下来，晚上整理。不要靠记忆，看到二十个之后你一定会混。
第三个月：谈条件、签合同、跑证照
谈租金只是第一步。真正能省钱的往往是免租期和递增条款。装修期一般要一到两个月，这段能不能免租，谈下来就是实打实的现金。
办证照要提前问清楚，营业执照、食品经营许可证、消防，具体流程可以查国家市场监督管理总局的官网。有些地方对排烟和隔油有硬性要求，改动成本很高，别等签完合同才发现。
三个月的时间分配大致是这样：
- 第 1 到 30 天：定标准、要品牌方的评估表、算清楚投入产出。
- 第 31 到 60 天：扫街看铺，一天四到五个点，边看边记。
- 第 61 到 90 天：谈租金和免租期、签合同、报装报审。
餐饮加盟选址到底看什么？五个硬指标
说白了就五件事：租售比、真实客流、工程条件、可见度、竞争对手。前两个决定你能不能赚钱，后三个决定你要多花多少钱。
租售比超过 15%，后面很难做
行业里普遍拿租金占营业额的比例当警戒线，10% 到 15% 之间算健康，超过 15% 就要掂量。算的时候别只算房东报的租金，物业费、推广费、押金占用的资金成本都要一起加进去。
人流不等于客流
地铁口一天过一万人，跟你没什么关系。你要数的是会进店的那批人。方法是工作日和周末各挑一天，在目标时段站两小时，数经过门口的有多少，再看隔壁同类店的进店率大概是多少。
工程条件是隐形成本
没有天然气就只能用电，用电容量不够要增容，没有排烟管道要重新做，没有隔油池过不了环评。这几项随便缺一个，都可能多花几万块。
哪些铺子看着便宜其实是坑？
便宜有便宜的原因，多数时候原因就藏在铺子本身。做餐饮加盟选址，最怕的就是图便宜。下面这三种铺子，我建议你直接跳过。
转让费高得离谱的
转让费不体现在租金里，很多人算账时会漏掉。一笔二十万的转让费摊到三年租期，等于每个月多六千块成本，这笔钱在账面上是看不见的。
上一家做餐饮倒掉的
同一个位置反复换店，说明这个点大概率有硬伤，可能是动线不对，也可能是这一片客群跟品类不匹配。接手前多问一句：上一家做什么的、开了多久。
产权和二房东没理清的
签合同前一定要看产权证，确认跟你签的人有权出租。二房东转租要有原房东的书面同意，不然办证的时候会卡住，到时候押金都可能要不回来。
品牌方的选址建议能信吗？
能参考，但不能全信。品牌方希望你尽快开店，因为开店他们才有加盟费和供货收入；你希望这个店能活下来。两边的目标并不完全一致。
他们的数据怎么用
品牌方手上的商圈数据、同类门店的营业额区间，这些是真实有用的，可以直接要。但具体到某一个铺子，最终判断得你自己做，因为亏的是你的钱。
一定要自己去蹲点
我认识一个做快餐的老板，品牌方评估给的分数很高，他自己去蹲了三天，发现中午的人流全被隔壁商场的美食广场吸走了，最后换了个铺子。这种事只能靠腿，别人替不了。
签合同那天，哪几条必须写进去？
合同是三个月里少见一次你能改规则的机会，签完就改不了了。所以每一条都得当场问清楚，别怕麻烦。
租期、免租期、租金递增
餐饮租约一般三到五年，短了回不了本。装修免租期尽量争取一到两个月。递增条款要看清楚是每年递增还是每两年递增，比例是多少，写进合同再签字。
退租和转让条款
生意做不下去要能退，这句话必须落到纸上。提前多久通知、押金怎么退、能不能转租，三条都要白纸黑字。
如果现在就要动手，我建议你今天先做一件事：把不能妥协的条件写成一张纸，面积、租金上限、必须有的工程条件、目标客群，四行就够。这张纸写不出来，说明你还没准备好去看铺子，出去跑也是白跑。